Квартиры Дома

Вкладывать деньги в недвижимость Москвы?

Куда податься?

 Наиболее ликвидным и выгодным объектом вложения средств является жилье в пределах МКАД. Причем чем выше стадия его готовности, тем надежнее вложения и — непременная оборотная сторона медали — меньше вероятная доходность. Впрочем, предприимчивым инвесторам есть чем поживиться и в других секторах рынка, в частности в коммерческой недвижимости.

Самым рискованным сегментом здесь является офисный рынок. Это стало ясно по итогам предыдущего кризиса, когда уже в первые месяцы спрос на офисы начал резко падать, а ставки аренды и цены продажи пошли вниз. Так, уже к середине 2009 года в Москве пустовало почти 2,5 млн кв. м офисов, а уровень вакантных площадей приближался к 25%. В свою очередь ставки аренды упали с $700–1 200 за кв. м в год до $450–600. Сейчас рынок начинает постепенно отыгрывать кризисное падение, а средние ставки уже подросли до $700–900 за кв. м. Однако стоит в российской экономике начаться спаду — и ситуация повторится. Как только доходы компаний начинают падать, они сразу принимаются минимизировать затраты на офисные метры и сокращать персонал. Таким образом, инвестировать в покупку офисных помещений следует очень осторожно, оценивая расположение объекта и его качество, и при расчете финансовой модели можно ориентироваться на более низкий уровень ставок, чем говорят консультанты. С другой стороны, многие крупные компании воспользовались кризисом и снижением цен на офисы, чтобы приобрести помещения для себя и даже заработать на этом.

Относительно спокойно предыдущий кризис пережил рынок торговой недвижимости. В первую очередь это произошло в силу хронического дефицита торговых площадей в Москве. По данным мэрии, в столице до сих пор уровень обеспеченности торговыми площадями составляет 695 кв. м на тысячу человек, в то время как в среднем по Европе он превышает 1,5 тыс. кв. м. Наиболее ликвидными с точки зрения инвестиций являются помещения формата street-retail, расположенные на самых оживленных улицах города или в спальных районах, но лишь в том случае, если они предлагаются по адекватным ценам. Помещения в  торговых центрах также могут быть интересным активом, но только тогда, когда девелопер объекта настроен на его развитие и готов вкладываться в рекламу центра и продвижение среди покупателей и арендаторов. Интересной темой может быть и покупка складов, учитывая тот факт, что сейчас на столичном рынке наблюдается дефицит таких помещений. В кризис строительство новых складов было заморожено, а возобновилось лишь недавно, что и сформировало дефицит таких проектов на ближайшие годы. Сейчас ставки аренды уже даже немного переросли докризисный уровень и составляют $130–140 за кв. м в классе А.

Впрочем, инвестиции в коммерческую недвижимость — все же удел профессионалов и опытных инвесторов, которые уже много лет набивали на этом шишки. Для большинства людей, имеющих деньги, основным источником вложения средств остается жилье. Оптимальным вариантом вложения для осторожного инвестора является готовая недвижимость в Москве, которую можно сдавать в аренду. Стоимость аренды в столице в любом случае сильно падать не будет, так как во время кризиса доходы регионалов снижаются еще сильнее, и они устремляются в Москву в поисках лучшей жизни.

Более рисковые инвесторы могут попробовать свои силы и на рынке новостроек — правда, в последнее время разница в стоимости жилья на стадиях котлована и готового объекта свелась к минимуму. Впрочем, ряд застройщиков все еще готов давать скидки покупателям, согласным вложиться в объект на стадии строительства, особенно при оптовых покупках (от пяти квартир). Вкладываться в  недвижимость имеет смысл на этапе котлована, сразу после вывода объекта на рынок. В дальнейшем цены будут повышаться каждые два–три месяца. Доходность таких вложений может составлять 20-45% годовых. Но не стоит забывать, что если у девелопера начнутся проблемы с банками, то он пустит все привлеченные деньги на погашение кредитов — и строить ему станет не на что. Если уж инвестировать в новостройки, то лучше всего выбирать квартиры экономкласса, которые пользуются спросом практически всегда. А вот с элитным жильем следует быть осторожными: дело в том, что зачастую девелоперы проектируют площадь своих квартир из расчета текущих реалий рынка, но в случае кризиса квартиры площадью 200–300 метров станут недоступны для 99% состоятельных клиентов, как уже и произошло недавно. Поэтому оптимальным вариантом для вложения является квартира до 150 кв. м, а лучше — не более 100.

На загородном рынке ситуация еще более непростая. С одной стороны, еще Марк Твен советовал «покупать землю, так как ее больше не производят», с другой — на  рынке Подмосковья сейчас ощущается реальный переизбыток предложения, и найти настоящую жемчужину крайне непросто. Что же касается региональных рынков, то инвестиции в них — это удел искушенной публики, которая постоянно проживает там и может в реальном времени отслеживать все происходящие изменения. Попытки же московских инвесторов диверсифицировать свой инвестиционный портфель и прикупить себе активы в регионах обычно заканчиваются провалом, особенно в сложные с точки зрения экономики времена.

И все же, несмотря на все эти сложности, именно недвижимость может помочь частным инвесторам сохранить свои капиталы и даже приумножить их в будущем, так как именно такие капиталовложения обеспечены материальным активом, в отличие от акций, облигаций и прочих эфемерных активов. По материалам журнала "Бизнес Журнал"