Квартиры Дома

Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость Москвы или лучше еще чуть-чуть подождать?

Падают фондовые рынки, курс рубля — и даже золото с драгметаллами не выдерживают натиска суровой экономической реальности. В  этой ситуации инвесторам приходится искать альтернативные формы сохранения и приумножения капитала. Насколько надежен такой старый добрый инструмент, как инвестиции в недвижимость?

Назвать недвижимость островком стабильности, увы, язык не поворачивается. В сентябре ряд аналитиков зафиксировал снижение не только долларовых цен на жилье (что вполне закономерно, учитывая колебания курса валют), но и рублевых. В сентябре 2011 года долларовые цены на жилье в Москве упали на 7,1%, а рублевые — на 1,2%. Это первое крупное снижение цен на жилье за год.

Правда, многие эксперты рынка называть вещи своими именами отказываются и согласны говорить пока лишь о «снижении темпов роста цен» по сравнению с августом 2011 года. В любом случае потенциальным инвесторам стоит внимательно следить за трендом, чтобы не пропустить выгодный момент для заключения сделки, когда рынок достигнет «дна». Ведь аналогичное «дно» в 2009 году многие к своей выгоде так и не использовали.

Стоп-кран! Рынок недвижимости никогда не был и не будет тихой гаванью, избавляющей инвесторов от экономических потрясений: «штормит» и здесь, хотя и не так часто, как на фондовом и валютном рынках. Однако и тут можно найти удобные «якорные стоянки», относительно защищенные с точки зрения фундаментальных показателей.

Россия и в особенности Москва продолжают оставаться территорией с острым дефицитом жилья. По данным Росстата, средний уровень обеспеченности населения жильем в стране —22,5 кв. м на человека. Для сравнения: в Европе эти показатели составляют 35–40 кв. м, а в США и вовсе зашкаливают за 65 кв. м. В Москве, где активность рынка недвижимости наиболее высока, обеспеченность жильем еще меньше средней по России — 18,7 кв. м на человека. При этом массовое увеличение показателя в столице затруднено отсутствием пригодных для застройки участков и развитой городской транспортной сети.

Итак, есть основания полагать, что спрос на московское жилье будет расти прежними темпами, в то время как предложение уже изрядно сократилось. Чем не инвестиционная идея?

Надолго ли сохранится такое положение? Перспективы — вплоть до среднесрочных — неплохие, однако дальше прогнозировать сложно. Дело в том, что возможности для увеличения объемов строительства у Москвы все-таки сохраняются. Речь идет о кварталах ветхих пятиэтажек и промзонах, которые решено временно не трогать. На месте промзон и пятиэтажек в Москве можно построить примерно 220 млн кв. м нового жилья — то есть более чем удвоить нынешний жилищный фонд столицы (сегодня в Москве насчитывается 215,5 млн кв. м жилья). Когда-нибудь этот ресурс будет задействован, но вряд ли это случится слишком скоро, полагают московские девелоперы. Другим драйвером строительства, по замыслу новых «отцов города», должна стать «большая Москва» — то есть присоединяемые к столице территории.

На долгие века. В такой ситуации инвестиционная привлекательность «старомосковского» рынка жилой недвижимости выглядит очень высокой. Особенно если рассматривать ее в долгосрочной перспективе. Времена спекулятивных инвестиций на рынке прошли, а доходности в 100% годовых, как до кризиса, уже не будет. Сейчас инвесторам есть смысл ориентироваться на долгосрочные вложения, рассчитанные минимум на три–пять лет. За этот срок рынок недвижимости может пережить даже самый глубокий кризис и дать инвесторам, вошедшим на дне, приемлемую доходность в пределах 15–20% годовых. Можно получить и  больше, но для этого уже придется сильно рисковать и покупать проекты на ранней стадии. В предыдущий кризис инвесторы, вложившиеся в строительство домов и «угадавшие» с застройщиком, смогли заработать за два года более 100% годовых. Правда, намного больше было тех, кто либо потерял все, купив квартиры в доме, который так и не был построен, либо понес убытки из-за серьезных срывов сроков строительства. Естественно, чтобы избежать таких проблем в будущем, инвесторам необходимо скрупулезно изучить историю компании и то, как она проходила кризис, а также оценить востребованность проектов, которые она реализует.

Самые прозорливые инвесторы рискнули войти в рынок еще во время кризиса, когда он находился «на дне», и не прогадали: с начала года цены на жилье поднялись примерно на 6–7%, а по итогам прошлого года рост составил примерно 12-15% в зависимости от сегмента рынка. Результаты прошлого года стали снова подталкивать инвесторов к выходу на рынок жилья. Если в прошлом году доля инвесторов на рынке составляла не более 7%, то теперь она выросла до 10–12% (до кризиса инвесторов было 30–40%).

Однако их приход на рынок был сопряжен с постоянным ростом цен на жилье и позитивными прогнозами его развития на краткосрочную перспективу, на которую, к сожалению, до сих пор ориентируется множество квартирных инвесторов. Сегодня, когда на рынке наметились противоречивые тенденции развития, инвесторы охладили свой пыл. Сейчас ни продавцы, ни покупатели не торопятся совершать сделки, так как первые боятся продешевить, а вторые — приобрести дешевеющий актив. Некоторые продавцы и покупатели приостановили решение квартирного вопроса до Нового года, дабы посмотреть, что будет с рынком недвижимости, да и с экономикой в целом. Кроме того, сейчас покупатели уже стали требовать у продавцов дисконт в 10–15%, а те согласны уступить лишь 1–2%. В результате — сделки срываются, а стороны продолжают поиск более сговорчивых партнеров.

Такая ситуация уже сказалась на количестве сделок: по данным столичного управления Росреестра, в сентябре в Москве их было зарегистрировано на 2% меньше, чем  в  августе. В  свою очередь, снижение спроса привело к коррекции цен, которая, вероятнее всего, продолжится до конца года. Особенно если ситуация на мировых финансовых рынках будет развиваться по пессимистичному сценарию. В таких условиях инвесторам, желающим вложиться в рынок недвижимости, очень важно внимательно следить за ценовой коррекцией и не упустить момента, когда падение цен сменится их ростом, а также запастись терпением на тот случай, если при новом витке экономического кризиса выбранный актив вдруг временно начнет дешеветь. Впрочем, не менее важно правильно выбрать объект для вложения и не приобрести неликвид, который невозможно будет сбыть после кризиса. Вкладывать деньги в недвижимость Москвы? Часть 2.